繁忙城市停车

提要：随着我国经济发展，居民消费水平得到显著提升，我国汽车保有量近年呈快速增长态势。然而，我国停车位的数量却远低于汽车的保有量。因此，如何实现有限停车资源的最优配置，不仅能最大限度的解决停车难问题，并且蕴含了巨大的投资商机。本文从金融机构介入停车产业投资模式、资产管理模式选择等方面进行分析，为缓解我国“停车难、乱停车”问题提供市场化的解决方案与政策建议。

关键词：停车产业；收费定价；资产管理

截至2023年底我国机动车保有量达到了2.9亿辆。其中，家用汽车1.94亿辆；机动车驾驶人员3.6亿人。高速增长的汽车保有量已经远远超过现有停车位数及新建车位的负荷，直接导致了停车需求端一位难求。实现停车产业的供需平衡，需要优化其资源配置，金融机构在资本与产业融合方面具有得天独厚的优势，介入停车产业是其战略投资的重要选择。本文从金融机构介入停车产业投资模式、资产管理模式选择等方面进行分析，以期能为缓解我国“停车难、乱停车”问题提供市场化的解决方案与政策建议。

一、关于城市停车难与停车产业投资模式研究文献评述

随着家用汽车的普及，国内停车难越来越引起人们的关注。叶治安、汪长纬（2023）认为，老城区和中心城区以及人流相对集中的医院、银行、机关等公共场所，停车难矛盾更为突出，主要是由于公共停车场所没有得到充分利用，城市规划者重道路规划，轻停车场规划，停车场配建工程没有的到应有的重视。宋程（2023）认为，公共立体停车库的开发建设是可以作为解决城市停车难问题的一种有效途径，并提出了几种可能的商业开发模式。关于停车产业投资模式的研究也越来越多，马志恒、徐记梅等（2023）认为，采取“疏堵结合”的治理模式收效甚好，“疏”主要采取的途径是鼓励社会资本参与停车场建设。魏幼芳、刘雪莲等（2023）分析发现停车场产权定位不清、管理体制有待改革，深入探讨了城市机动车停车产业化发展存在的关键问题。李雪梅（2023）强调通过停车设施的供给和运营环节的同步市场化以建立合理的获利机制，促进停车产业化。宗刚、李盼道（2023）对停车定价的影响因素进行了研究，发现影响停车价格的主要因素是停车需求与供给，高定价会增加供给挤出需求，公共交通优先政策可以优化出行方式，减少停车需求。以往的研究都是从供需关系层面，探讨停车价格对停车产业的影响，而没有把金融机构配置资源实现自动调整停车供需平衡的功能考虑在内。而引入金融机构介入停车产业，将加大车位建设资金供给，构建市场化定价体系，实现停车资源的优化配置。

二、城市停车难与停车产业发展状况分析

（一）我国部分城市“停车难”状况分析如图1所示，2006-2023年我国家用轿车从5200万辆增长至1.94亿辆，年增速超过10%。重点城市停车位紧缺形势严重。我国停车位的数量远远低于汽车保有量，如图2所示，我国一二线城市停车缺口均超过50%。停车位变成极为稀缺的资源。依照国际经验，汽车保有量与停车最佳比值为1：1.2，而目前我国比例低于1：0.5，尤其是一二线中大型城市的停车位缺口甚至高达80%。由于立体停车位的建设成本较高，且投资回报远不如房地产利润，国内开发商对停车位作为配套设施进行建设缺乏动力。因而，随着汽车保有量的持续增长，停车产业供需严重失衡，缺口持续扩大。

（二）停车场产业发展空间分析停车产业具有极大的发展空间，仅以目前5000万车位缺口为基础，按照单价10-20万，通过简单测算就能发现未来停车产业至少有5-10万亿元的投资需求，停车产业蕴含着大量的投资机会。而目前可做资产交易的市场化运用的车位大概有2000万个，按照每个车位价值10-20万，可做资产交易的车位资产价值大概估值存量有2万亿元，蕴含丰富商业化投资价值。供给侧改革下“去杠杆”与优质资产荒并存，能带来稳定现金流收益及停车价格上涨的高确定性，使得停车场资产成为当下稀缺的优质资产，可以确保较好的固定收益回报，且停车收费没有坏账，均为预收，现金流方面的风险很低；从资产升值的角度，停车场过去被视为地产的额外配套设施。因此，价值被长期低估。随着停车收费价格管制逐渐放开，停车场资产的盈利性不断提升。对金融机构来说，拥有长期、稳定现金流的存量停车资产将成为展业新蓝海，但定价难、资产分散、产权复杂且交易过户难等问题却困扰金融机构介入停车产业。

（三）金融机构介入停车产业可行性分析

1.金融机构介入分享停车产业还处于停车资产的筛选与获取阶段。目前市场上可供选择的停车产业资源包含：机场、大型医院、火车站、高铁站等交通枢纽，车流量极大、收入相当可观。但是，这些好的资源，处于封闭的管理系统中，一般很难获得，民间资本更难介入；道路两侧停车位资源其体量较大，但却被政府管控，因此，这部分的资源需要我们与地方政府平台公司进行合作，达到资源的较好利用；大型商务CBD写字楼和商场停车资源较为分散，需要聚集起来集中管理；未来新建停车产业的机会非常大，甚至政策已经催生了停车产业的新机遇。比如，整体产权的出让带来的一次成本回收及后续管理费用带来持续性的现金流。但是，其投资成本较高，高门槛的前期建设费用阻碍了资金紧缺的中小开发企业的介入。

2.停车收费定价处于探索阶段。当前互联网、云计算等大数据技术逐渐应用于停车场管理领域。通过大数据获取停车场的经营数据以预测研判其未来的收费情况，并对资产进行合理定价。而在以前如果金融机构要通过长期租赁停车场介入停车资产管理，交易对手提供的数据往往并不真实可信，信息的不对称会使得介入企业花费大量人力进行调研。模型化则是在数据化的基础上进行分析，将决策依据模型化给出合理定价。例如，停车场价格的调整，可以基于历史数据分析设计一个定价模型，再根据客流量、周边价格因素等指标综合确定一个合理的价格区间，实现停车场收费价值最大化。停车收入还有很大的挖掘空间，停车收费定价有以下三种参考模式：第一种模式是分时定价。分时定价在国外已经司空见惯，而国内此前因为政府指导定价没有放开，所以极少采用采用。根据此前的测算，分时定价可以显著增加停车场长期经营性主营业务收入。因为通常情况下停车才是第一目的地，客户在高峰时段或繁忙时段对价格并不敏感。第二种模式是超售及车位共享。根据行业惯例，100个车位可以提供给120个用户共享使用。经过云端的停车简单数据统计及分析，基于限号、区域等特征指标，测算出北京停车位与车辆的比例可达1：2，甚至1：2.5，这样在定价时可以适当降低月租价格，但由于车位运用效率提高，对业主方增收远高于降价系数份额。因此，可以在金融街区域，基于高净值金融人士以超售的方式提高资产的运用效率。基于二环内居民停车紧张，将酒店夜间的车位销售给周边的居民，每个月为酒店增加了2万元的收入。第三种模式是嵌入生活场景的综合商业平台服务提供。由于停车场是很好的流量入口，嵌入恰当的生活场景，进行商业平台综合开发，能形成超额非停车价值收入。

3.停车场赢利创造方式处于转型阶段。传统停车场的收入曲线和成本曲线都基本是水平状态，利润空间有限。在运营管理及资产管理两端摸索出的管理经验优化了停车场资产价值模型，并创造了超额利润。目前，金融机构通过差异化的制定产品、多样化的营销渠道及商业平台的开发显著增加收入。此外，通过专业化的运营分区管理和智能化工具将节约大量的成本。比如，通过远程控制中心将工作人员由30人变成3人，成本就会至少降低200万，按照每人每年8万元的人力成本，可以给停车场增加20%左右的利润。总之，金融机构进入停车资产管理的目的就是把停车场的利润做厚，一部分，增加其投资收益，另外一部分可以分给业主方，促进产权购买协议的达成。最终实现投资方、运营方、业主方的共赢。停车场资产的独具魅力体现在其稳定的收益和较高的升值空间。金融机构介入停车场资产通过市场化定价与分层投资回报设计，既符合有稳定的现金流的固定收益债权投资人需求，又能保障劣后级投资人的增值需求，能为停车问题提供市场化的解决方案，更好发挥停车收费市场化调节作用。

三、金融机构介入停车产业交易模式的选择

对于缺乏资产识别和管理能力的金融机构而言，与专业的资产管理团队合作成为其深入获取停车资产的重要途径。2023年以来，金融机构与专业的资产团队合作多采用聘用制，但该模式使得停车资产管理团队受到金融机制的束缚，导致规模拓展不理想。2023年以后多采用承包制，该模式的缺陷是约束与激励机制不匹配，资产管理团队以做大资产数量以获取当期收益为目的，而忽略资产质量。因此，采用合伙制方式，2023年长安信托与梧桐资本组建长安停车，双方出资占有股份，用合伙制绑定利益，可规避资金滥用风险，保障项目质量。通过制定激励，在既定股权比例的同时拥有期权，设定行权条件，金融机构仅作风险防控与资金对接，给予资产管理工资充分的自主经营权限。

（一）共享停车融资模式打造“互联网+停车”深度融合的新业态，政府应加快明确停车位产权归属，尽快打通城市路边停车位及其他不同产权的停车位信息，通过在人口密集区增划车位、建设机械式立体停车场、分时段共享停车位等方式增加车位供给。引入社会资本统筹优化共享各类停车资源，实现各类资本共建共享。充分利用共享经济、金融资本涌入、政策利好三重驱动力，以市场化的方式解决通过扩建、优化管理实现资源的绝佳利用和多业务条线的协同，为共享停车融资打下基础。

（二）长期租赁模式金融机构通过长期租赁模式获得停车资产，一般长期的年限为20-30年；一次性预付租赁期的全部租金；负责所有停车场工程及设备的相关投资；并对停车场实施信息化改造方案，实现停车场内外导航，及时寻车等功能，提升商业服务价值；提供优质的运营服务；依靠停车费收入及价值增长实现投资回报。内部收益率达到10%-15%，现金收益测算可达5%-10%每年。

（三）产权收购模式产权收购模式为金融机构收购业主所拥有的停车场产权；收购价格一般按照停车场收益计算；收购后其负责停车场的相关改造、维护投资；停车场进行信息化改造，提升商业价值；通过提供优质运营服务，凭借停车费收入、物业增值、出让车位实现投资退出。收购总价一般高于长期租赁总价款；其退出价值更高，方式更为灵活，停车位的产权价值及增值预期价值带来的投资效益更为显著。

（四）投资新建模式在投资新建时，可通过土地招拍挂方式，直接参与停车场专用土地的招拍挂，中标后全额投资建造，停车场产权归项目公司所有；也可通过特许经营模式：针对绿化用地、学校操场、医院等进行地下车位投资新建，通过运营回收成本和合理利润。投资新建的弊端是难以准确测算停车收入的现金流，财务模型估算难以精确，但是其产权更加明晰。

（五）PPP模式金融机构可以与地方政府平台公司合作设立停车产业发展基金，由政府平台公司认购基金次级投资人，优先级投资人由机构投资人认购，地方平台公司作为次级投资人，政府财政预算用于补贴优先投资人每年的收益。此模式可以规避项目报批、报建等繁冗的行政手续，且有充足的政府财政预算保障收益分配，相比单体新建，PPP模式投资规模体量更大。金融机构介入停车产业的五种交易模式各有特色，要根据停车项目的具体情况及资金占用、投资回报率等综合因素，选取具有比较优势的模式，在介入停车产业模式设计和选择时应遵循：（1）有规模和能力的停车产业投资商应根据具体环境和条件跨区域进行产业价值整合，构建跨区域价值链时，要控制价值链关键环节和高附加值环节成本，大力发展共享停车模式，完善停车产业全条线价值链。（2）构建系统化的企业协作体系与规模化的停车产业群，实现路边、小区、商场、立体停车场等停车资源全方位配置。（3）把握停车产业发展趋势、方向及产业链演化整合的关键因素，灵活地构建或选择合理的介入模式。

四、完善金融机构介入停车产业的政策建议

1.完善资金支持与投融资政策，鼓励金融机构积极介入停车产业。要充分考虑停车行业的特点，通过政府政策支持加大建设供给，完善资金支持与投融资政策进一步吸引金融机构进入停车产业共建共享领域，结合金融企业规模、信用评级、创新逐利等禀赋特性，通过多种运营模式，打造“互联网+停车”深度融合的新业态，应用互联网把分散的停车场联接起来，破除了信息孤岛，达到稀缺停车资源的优化配置，通过共享经济、金融资本涌入、政策利好三重驱动力，以市场化的方式———解决通过扩建、优化管理实现资源的合理利用和多业务条线的协同，进而达到标本兼治。2.明确并简化停车项目与交易审批流程。从政府层面尽快研究制定有关停车项目与交易审批流程，助推停车资产产权交易，尽快探索出一套行之有效、可复制推广的工作协调机制和范式，引导金融机构对停车资产进行改造的能力，体现出资产管理者的专业价值，推动停车行业健康有序的发展。3.金融机构通过灵活的产品设计，解决停车产业投资周期长的困难。通过分层设计，让投资者与金融机构共担流动性风险，给予投资者收费权和经营权增值部分分红权利，也可通过资产证券化模式与ABN模式，在银行间市场实现权益流转。

参考文献：

[1]魏幼芳、刘雪莲、焦新龙、李传志.城市机动车停车产业化发展保障体系设计[J].公路交通科技(应用技术版)，2023（1）.

[2]姜国忠、徐新宇.运用价格杠杆撬动“停车难”的几点思考———关于停车收费成本与价格的分析研究[J].价格理论与实践,2023(1).

[3]李雪梅.时空价值理论下的停车场定价机制[D].北京交通大学学报（社会科学版）,2023（4）.

[4]戴志颖.大城市中心区停车收费管理问题研究———基于重庆城市中心区域停车问题的大数据分析[J].价格理论与实践,2023(5).

[5]宗刚、李盼道.停车价格影响因素及停车政策有效性研究[D].北京社会科学,2023（1）

[6]叶治安、汪长纬.停车难:制约现代城市发展的一大瓶颈[J].上海城市管理，2023(1).

[7]宋程.公共立体车库解决城市停车难问题的商业开发模式[J].上海建设科技，2023(1).

[8]马志恒、徐记梅、陆鼎铭、朱传路.城市停车场建设投资回收期研究[J].江苏建筑，2023(1).

作者：李峰，王春艳 单位：新疆大学经济与管理学院；陕西省国际信托股份有限公司