新国五条解读

个人住房出售个人所得税

法律主观：新国五条”细则明确规定二手房交易中的个人所得税将会按照个人所得的20%征收。并规定，要充分发挥税收政策的调节作用，并总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作。那么，卖房个人所得税如何交，主要内容如下：按照国税总局的相关要求，按差额20%计个税，是对其转让净所得额征税。也就是房屋收入现值中，要减去房屋原值、合理费用、转让税费等费用后的净所得额。差额计征公式：(房屋现值-房屋原值-住房装修费用-住房贷款利息-手续费-公证费-其他合理费用-转让过程中缴纳的各项税费)×20%其中合理费用是指：住房装修费用、住房贷款利息、贷款手续费、公证费等。同时，在转让过程中缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税，也可以在缴纳个人所得税时进行税前扣除。上述所有扣除费用，都要提供税务认可的正式发票和正式凭据。公式为：(房产现值-房产原值-住房装修费用-住房贷款利息-手续费-公证费-其他合理费用-转让过程中缴纳的各项税费)×20%。房产转让相关税费：个人出售房屋取得收入，需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税和个人所得税。其中，出售房屋取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。(1)要按照约定的房屋成交价格计算缴纳营业税。营业税按照销售不动产税目计算缴纳，适用税率为5%。从2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;对个人购买普通住房超过两年(含两年)转手交易的，销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过两年(含两年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。(2)要缴纳城市维护建设税、教育费附加。(3)要缴纳印花税，适用税率为万分之五。(4)由于出售房屋属于有偿转让房地产的行为，还需要按照出售房屋取得的收入计算缴纳土地增值税。(5)扣除房屋原值、合理费用以及缴纳的上述税费以后，就是个人出售房屋取得的应纳税所得额，个人还需要就这一应纳税所得额按照财产转让所得适用20%的税率计算缴纳个人所得税。法律客观：新国五条20%个税征收的细则内容：包括税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。因此，根据上面规定，卖房需要缴纳个人所得税。不过也需要根据地方的实施细则，怎么交纳，何时缴纳。解读：征收差额20%个税并非想象那高差额并不等于现值减原值其实，2005年国税总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》中，就重申二手房交易必须按20%缴纳个税。但征收二手房交易个税，一直是有两种方式：一是按总价的1%，一种是按差额的20%。如能够提供完整、准确的房屋原值凭证，就按照交易差价的20%核实征收;如不能提供相关凭证的，普通住宅按照交易总价的1%核定征收，非普通住宅按照交易总价的2%核定征收。5年以上房产，并且是家庭唯一一套生活用房，免征个税。由于按20%缴纳个税，不仅要提供税务认可的正式发票和正式凭据，而且征税基准的核算比较复杂。所以，从2005年开始，在这多年实际执行中，一直是按总价的1%征收个税，未按差额的20%征收。若按20%差额计个税，是对其转让净所得额征税。也就是房产收入现值中，要减去房产原值、合理费用、转让税费等费用后的净所得额。并不仅仅是现值减去原值。其中合理费用是指：住房装修费用、住房贷款利息、贷款手续费、公证费等。同时，在转让过程中缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税，也可以在缴纳个人所得税时进行税前扣除。上述所有扣除费用，都要提供税务认可的正式发票和正式凭据。公式为：(房产现值-房产原值-住房装修费用-住房贷款利息-手续费-公证费-其它合理费用-转让过程中缴纳的各项税费)*20%(具体计算方法解释权以税务局为准)。

住房买卖个人所得税

法律主观：买卖房屋 个人所得税 标准是多少 1、纳税义务人出售自有房屋（包括住宅和非住宅，下同）取得所得的个人。 2、纳税范围个人出售自有房屋取得的所得。 3、适用税目、税率根据现行《中华人民共和国个人所得税法》规定，按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，适用比例税率，税率为20%. 4、应纳税额应纳税额= 应纳税所得额 ×税率（20%） 5、应纳税所得额的确定应纳税所得额=出售价-房屋原值-合理费用出售价，是指个人出售自有房屋获得的全部收入。若成交价明显低于市场价格并且 无正当理由 的，由征收机关参照市场价格核定。 房屋原值，是出售方取得该房屋时所支付的购置价格或建造费用以及其他有关费用。 合理费用，是指购入该房屋时缴纳的契税、印花税、 土地出让金 、国有土地有偿使用收入、交易手续费、评估费及出售该房屋时缴纳的印花税、营业税及城建税、 教育费附加 、土地收益金、评估费、交易手续费等。 纳税义务人应提供合法、完整、准确的房屋原值凭证以及税费缴纳凭证。法律客观：新国五条20%个税征收的细则内容：包括税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。因此，根据上面规定，卖房需要缴纳个人所得税。不过也需要根据地方的实施细则，怎么交纳，何时缴纳。解读：征收差额20%个税并非想象那高差额并不等于现值减原值其实，2005年国税总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》中，就重申二手房交易必须按20%缴纳个税。但征收二手房交易个税，一直是有两种方式：一是按总价的1%，一种是按差额的20%。如能够提供完整、准确的房屋原值凭证，就按照交易差价的20%核实征收;如不能提供相关凭证的，普通住宅按照交易总价的1%核定征收，非普通住宅按照交易总价的2%核定征收。5年以上房产，并且是家庭唯一一套生活用房，免征个税。由于按20%缴纳个税，不仅要提供税务认可的正式发票和正式凭据，而且征税基准的核算比较复杂。所以，从2005年开始，在这多年实际执行中，一直是按总价的1%征收个税，未按差额的20%征收。若按20%差额计个税，是对其转让净所得额征税。也就是房产收入现值中，要减去房产原值、合理费用、转让税费等费用后的净所得额。并不仅仅是现值减去原值。其中合理费用是指：住房装修费用、住房贷款利息、贷款手续费、公证费等。同时，在转让过程中缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税，也可以在缴纳个人所得税时进行税前扣除。上述所有扣除费用，都要提供税务认可的正式发票和正式凭据。公式为：(房产现值-房产原值-住房装修费用-住房贷款利息-手续费-公证费-其它合理费用-转让过程中缴纳的各项税费)*20%(具体计算方法解释权以税务局为准)。